Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona ermesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Sözleşmenin sona ermesi iki biçimde olabilir. Biri bildirim yoluyla diğeri de dava yoluyladır. Dava yoluyla sözleşmenin sona ermesi, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle yahut kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmaktadır. Kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi dava yoluyla kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi hallerindendir. Bu sayede kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyesi de gündeme gelmektedir.
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyesi TBK’nın 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir.
Temerrüt Sebebiyle Tahliye Şartları Nelerdir?
Temerrüt sebebiyle tahliye şartları nelerdir sorusunun yanıtı, kiracının kira bedelini ödeme temerrüde düşmesi üzerine kira sözleşmesinin sona ermesinden geçmektedir. Temerrüt nedeniyle kira sözleşmesinin sona erme şartları, TBK m.352/2 uyarınca şöyledir:
- Kanuna uygun kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerinde 1 yıllık kira süresi içinde kira bedelini ödemede temerrüde düşmelidir.
- Kiracı kira bedelini ödemede en az iki kez temerrüde düşmelidir.
- Kiraya veren, yukarıdaki süreler içerisinde, kiracıya kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesi üzerine en az iki kez haklı ihtarda bulunmalıdır.
- Kiraya veren, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde sözleşmenin bitiminden; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtar bulunulan kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde kira sözleşmesini sona erdirmek için dava açmalıdır.
Kiracı Kaç Ay Kirayı Ödemez İse Evden Çıkartılır?
Kiracı bir kira yılında iki kez kirayı ödemez yahut kirayı ödemede gecikirse, kiraya veren bu nedene dayalı olarak kiracıya en az iki ihtar çekmelidir. Kiraya veren, İhtarın ardından tahliye davası açarak kiracının kiralananı tahliyesini isteyebilir. Kiracı iki ay kirayı ödemezse evden çıkartılır.
Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kira sözleşmesinin sona erme halleri TBK’da yer almaktadır. Sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle kira sözleşmesi sona ermez. Kira sözleşmesinin sona ermesi tek başına kira ilişkisinin sona erme nedeni değildir. Kiraya veren kira sözleşmesi süresinin bitmesi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdiremez.
Kira sözleşmesi kiraya veren tarafından süre nedeniyle yalnızca TBK m.347 uyarınca sona erdirilebilir. Buna göre kiraya veren, kira sözleşmesinde öngörülen sürenin bitiminden itibaren on yıl geçmesi durumunda üç ay önceden kiracıya ihtar göndermek suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Sürenin Hesabı Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sürenin bitiminden itibaren 10 yıl geçmesi durumunda kiracıya bildirim yapmak suretiyle sona erdirilebilir. Bunun için kira sözleşmesinde öngörülen sürenin bitmesi ve bunun üzerine on yıl geçmesi ve ardından gelen kira yılının bitimine en az üç ay kala kiracıya ihtar çekilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin süresi belirsiz ise bu durumda kira ilişkisinin başladığı tarihten başlayarak 10 yıl geçmeyle 10 yıllık süreye ilişkin hukukî kurum işletilebilir.