TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NEDİR
Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı veya yolsuz olarak tapuya yapılan kaydın hukuka uygun hale getirilmesini amaçlayan önemli bir dava türüdür. Taşınmazın aynına yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava türü olması ve mülkiyet hakkının anayasayla korunan bir hak olması nedeni ile ilam (mahkeme hükmü) kesinleşmeden icra edilemez. Mülkiyet hakkı anayasayla korunan bir hak olmasının yanında Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Ek Protokolüyle de sözleşmeye taraf olan devletlere pozitif yükümlülükler yükleyerek güvence altına alınmaktadır. Türkiye’ nin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ ne taraf olması nedeni ile iç hukuk yollarının tüketilmesi durumunda AİHM’ ne bireysel başvuru yapılması mümkündür.
Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın ayni hakkı olan mülkiyet hakkına ilişkindir. Mülkiyet hakkı, sahibine o eşyayı “kullanma”, ondan “yararlanma” ve o eşyayla ilgili her türlü “tasarrufta bulunma” yetkisini veren tam ve sınırsız bir ayni haktır. Tapu İptali ve Tescil Davası, ayni hakkın ihlal edilen kişinin anayasayla 35. Maddesiyle korunan mülkiyet hakkının sağlayan en önemli dava türüdür.
Türk Medeni Kanunu’ nun 705 sayılı maddesi gereği “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.” Ancak belirtmek gerekir ki bazı hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır ve malikin tasarruf işlemlerini yapabilmesi için mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Bu durumlar miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerdir.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA TARAFLAR KİMLERDİR
Tapu iptali ve tescil davası, yolsuz olarak mülkiyeti elde eden, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olan malike karşı açılır. Tapu kaydında görünen kişinin ölmesi durumunda tapu iptali ve tescili davası tapu kaydındaki malik gözüken kişinin tüm mirasçıları davalı olarak gösterilme şartı ile açılabilir. Aynı şekilde hukuka aykırı olarak bir kişinin tapuda malik olmasıyla ayni hakkı zarara uğrayan kişinin ölmesi durumunda mirasçıların birlikte açacağı Tapu İptali ve Tescili Davası ile bu hak güvence altına alınabilmektedir.
Tapu iptali ve tescil davası temelde ayni haklardan olan mülkiyet hakkının korunması için açılsa da bunun yanında 3. Kişilere veya şahsi hakka sahip olan ipotek, önalım, tapuya şerh edilen taşınmaz vaadi sözleşmeleri ve kira sözleşmesi, sükna hakkı gibi haklara sahip olan kişilere karşı da tapu iptali ve tescili davası açılması mümkündür.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NE ZAMAN AÇILIR
Tapu iptali ve tescil davaları niteliği gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmamakla beraber;
TMK Olağanüstü Zamanaşımı başlığı altında düzenlenen 713. Maddesinde bulunan “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. “
713/3: Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Hukuk Muhakemeleri Kanunu 2. Madde uyarınca “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. “ Bu madde uyarınca Tapu İptali ve Tescili davası, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetki bakımından ise kanunun düzenlediği kesin yetki ile yetkili mahkeme, davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kesin yetki bulunması nedeni ile Hakim yetki hususunu re’ sen inceler ve yetkisizlik hususunda kanaatte bulunacak olursa HMK 114/1. Ve 115. Madde gereği dava usulden reddedilir.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
İHTİYATİ TEDBİR
HMK 389 gereği; Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
Hukuk Mahkemelerinde taleple bağlılığın esas olması nedeni ile dava konusu taşınmaza hakim re’ sen ihtiyati tedbir kararı koymamaktadır. Talebin varlığı ve mevcut durumun değişmesi hususunda yaklaşık ispat niteliğinde delillerin bulunması halinde dava konusu taşınmaza hakim direkt ihtiyati tedbir kararı verebilir veyahut taşınmaz bedelinin %15’ ine kadar bir teminatın davacı tarafından yatırılması karşılığında taşınmaza ihtiyati tedbir koyabilir. İhtiyati tedbir kararı ile tapuya şerh konularak dava konusu taşınmazın satışı engellenir.
MÜLKİYETİN 3. KİŞİYE DEVRİ HALİNDE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Tapu iptali ve tescil davasının açılabilmesi için taşınmazı satın alan 3. Kişinin iyiniyetli olmaması gerekmektedir. Şöyle ki;
İyiniyetli 3. Kişi, taşınmazı devraldığı kişinin, yolsuz ve hukuka aykırı olarak taşınmaza malik olduğunu bilmeyen, tapuya güven ilkesi gereğince bilebilecek durumda olmayan kişidir. Taşınmazın iyiniyetli 3. Kişinin devralması durumunda TMK 1023. Maddesi uyarınca “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Bu nedenle iyiniyetli olarak taşınmaza malik olan 3. Kişi hukuka uygun kazanım gerçekleştirmesi nedeni ile 3. Kişiye karşı Tapu İptali ve Tescil Davası Açılamamaktadır.
İyiniyetli olmayan 3. Kişi, taşınmazı devraldığı kişinin, yolsuz ve hukuka aykırı olarak taşınmaza malik olduğunu bilen ve buna rağmen taşınmazı devralan kişidir. HMK 1021. Madde uyarınca “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” Bu kişiler tapuya güven ilkesinden yararlanamaz ve kazanımları korunmamaktadır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası iyiniyetli olmayan 3. Kişilere karşı açılabilir.
AİLE KONUTU ŞERHİ SEBEBİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir. Ancak Aile Konutu için kanunda aksine bir hüküm düzenlenmiştir.
Taşınmazın, aile konutu olması durumunda malik olmayan diğer eş tapu müdürlüğüne yapacağı başvuru ile tapu kütüğüne ilgili taşınmaz için aile konutu şerhinin konulmasını isteyebilir. Tapuya Aile Konutu Şerhinin konulması malik olan eşe belli yükümlülükler yüklemektedir.
TMK 194. Madde uyarınca “ Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.”
Tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmaması durumunda taşınmazın maliki olan 3. Kişinin tapuya güven ilkesi gereği kazanımı korunmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmamış olsa dahi taşınmazı devralan kişinin ilgili taşınmazın aile konutu olduğunu bilmesi veyahut bilebilecek durumda olması halinde kişinin iyiniyetli olmadığı açıktır ve kazanımının korunması mümkün değildir.
MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Muvazaa, üçüncü kişileri aldatmak maksadı ile yapılan gizli işlemdir. Muris muvazaası( mirastan mal kaçırma) bir kimsenin sağlığında yaptığı karşılıksız kazandırmalar ile bahse konu taşınmazı resmiyette bağış veya ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile taşınmazı devretmesiyle mirasçılarından açıkça kaçırmayı amaçlayarak yaptığı işlemler için mirasçılar, mirasbırakanın sağlığında yaptığı işlemlerin mirastan mal kaçırmak amacıyla yapıldığını ve muvazaa bulunduğunu ispat ettiği takdirde açılacak olan Tapu İptali ve Tescili davası ile dava konusu taşınmaz tekrardan terekeye sokulması amaçlanır. Ancak belirtmek gerekir ki muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası mirasbırakanın ölümü halinde açılabilir.
VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
TBK madde 506 da düzenlenen vekilin borçları başlığında “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin menfaatini gözeterek yürütür. Ancak taraflar arasında vekalet sözleşmesi ile vekalet ilişkisinin belli çerçevesi kurulmadığı takdirde vekilin ilgili taşınmazı istediği bedelde istediği kişiye satacağı anlamına gelmemektedir. Esas olan vekil edenin menfaatin korunmasıdır. Vekil, vekalet görevini kötüye kullanarak iyiniyetli 3. Kişiye taşınmazın devri gerçekleştiğinde, 3. Kişinin kazanımı korunmakla birlikte vekil eden ancak vekili muhattap olarak alabilecektir.
Ancak vekilin, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı bilincinde olarak taşınmazı devralan 3. Kişinin iyiniyetli olduğu savunulamayacak, kazanımı korunmamakla beraber, iyiniyetli olmayan 3. Kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARININ DİĞER NEDENLERİ
2863 Sayılı Kültür/ Tabiat V. Koruma Kanunundan Kaynaklanan
3367 Sayılı Yasaya Dayalı
Alım Hakkından Kaynaklanan
Bağıştan Rücu Hukuksal Nedeniyle
Başkasının Taşınmazına Bina Yapımı Nedeniyle
Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yer İddiasına Dayalı
Gaiplik Nedeniyle Hazine Adına Tescil
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı
Geri Alım Hakkından Kaynaklanan
Kıyı Kanunu Gereğince Açılan
Kişilerce Orman Değildir İddiasıyla Açılan
Kişilerce Özel Mülke Konu Olduğu İddiasıyla Açılan
Köy Kanunundan Kaynaklanan
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle
Şirket Ortağının Ayni Sermaye Koyması Nedeniyle ,
Taşınmazın Orman Niteliğinin Çekişmeli Olması Nedeniyle
Tespitten Önceki Hukuki Sebeplere Dayalı
Vakıf Taşınmazı İddiasına Dayalı,
Yasal Mal Rejiminden Kaynaklanan
Çifte Tapu İddiasına Dayalı
İmar İhyaya Dayalı
Kadastral Parselin İhyası
Muris Muvazaası Nedeniyle
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı
Önalım Hakkından Kaynaklanan
Satın Almaya Dayalı
Satı Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan
Takasa Dayalı
Tapu Dışı Satın Almaya Dayalı
Taşkın Bina Yapımı Nedeniyle
Yeni Arazi Oluşumundan Kaynaklanan
Yüklenicin İşyeri Alımına Dayalı
Yüklenicinin Konut Alımı Nedeniyle
Zilyetliğe Dayalı